口瞪目呆江门房价破万超越中山均价八千多
处粤港澳大湾区城市群中
江门市
10月份房价再创新高
蓬江、江海住宅成交均价首次破万
据中山国土局数据显示：
中山10月成交均价：元/m2
据江门国土局数据显示：
江门蓬江/江海两区均价：元/㎡
紧跟在后，直逼中山房价！
江门市10月一手住宅成交均价出现三个首次突破
蓬江、江海首次过万，达元/平方米，同比上涨54%
新会首次突破“9”字头，达元/平方米，同比上涨23.5%
全市首次突破“8”字头，达元/平方米，同比上涨33.9%
近日，江门市住建局发布的10月楼市数据显示：
10月江门全市一手住宅成交套，环比上涨9.0%，同比下跌41.2%；
江门全市一手住宅成交均价为元/平方米，多区域均价创下新高，其中，蓬江、江海一手住宅成交均价为元/平方米，首次过万。
数据背后有何玄机？
且看裕隆基地产总经理杨东卉、美智地产总经理汤建军、楼市分析师冯景全的解析。
房价
除开平外其余各区市均创新高
房价方面，10月江门全市一手住宅的成交均价首次突破“8字头”，为元/平方米，同比上涨33.9%，创下新高。
从各区域来看开平为元/平方米，同比上涨27.1%，仅低于今年7月的元/平方米；
其余各区市均创下新高，蓬江、江海更是首次过万，为元/平方米，同比上涨54%；
新会首次突破“9”字头，为元/平方米，同比上涨23.5%；
鹤山为元/平方米，同比上涨51.1%；
台山为元/平方米，同比上涨29.8%；
恩平为元/平方米，同比上涨21.5%。
由此看来，江门市全市房价均呈现上涨趋势，江门楼市很是被看好！
解析在限购的背景下，10月多区域均价之所以创下新高，主要原因或在于：
8、9月份多幅高价地成交，开发商和购房者看好后市，楼价有所上涨；
带装修楼盘比例越来越多，一定程度上拉高价格。比如蓬江、江海，楼价被高价盘结构性成交拉高；
整体市场仍处于供不应求状态，卖方市场有较强势的价格主导权，因此房价依然高企。
库存
消化周期不到5个月，供求仍偏紧
截至10月底，江门全市待售一手住宅套，环比下跌6.5%，同比下跌30.2%，已降至自年7月以来的最低值。
值得注意的是，目前江门全市的库存量与年库存高点时的套相比，已大幅减少套。按照年套的成交量算，目前的库存消化周期还不到5个月，仍处于供求偏紧的状态。
从各区域的库存量来看，环比均下跌：
蓬江、江海为套，环比下跌6.5%，和年3月、年6月、年8月的数据相同
鹤山为套，环比下跌11.2%
台山为套，环比下跌3.6%
新会、开平、恩平的库存量均降至近两年新低，其中：
新会为套，环比下跌8.0%
开平为套，环比下跌4.9%
恩平为套，环比下跌3.8%
解析值得注意的是，蓬江、江海10月供应大减，但市场成交热度并没有明显下降，造成库存再次大幅下降；
而新会，下半年来供应一直很少，供不应求，库存一直处于下降状态；
开平、恩平：作为江门曾经的库存大户（去化周期最长的区域），今年来两市有效控制供应量，加上市区限购造成购买力外溢，两市今年来库存总体处于下降状态，并于10月创近年来新低。
总体而言，10月份江门全市库存量创近年来最低，消化周期还不到5个月，供不应求的状态！
未来
江门楼市将如何发展?
10月，蓬江、江海两区房价均价首次突破万元，达到元/平方米的历史峰值，环比9月上涨超千元，同比去年10月则大涨近6成，房价上涨之快令人咋舌。
那么
在限购的背景下
中心城区的房价为何依然会迎来万元时代?
江门市民又该如何应对?
江门地产智库成员
楼市分析师冯景全将为大家进行解析
10月蓬江、江海两区房价“破万”，并非偶然，或有以下几大因素：
8月、9月滨江和江海多幅高价地成交，令开发商充分看好后市，涨价底气充足，两区楼价有所上涨;
今年以来，在环保节能、低碳的倡导下，以及限价的背景下，再加上“豪宅线”的上调等因素，使得两区带装修项目占比越来越高，装修溢价一定程度上拉高了房价;
作为低价区域的江海区10月成交比例较低，而北新区等高价区域比例较高，均价被高价盘结构性拉高。剔除后面两个因素，实际房价可能没那么高。
即便如此吗，中心城区万元时代终归还是来临。
那么，步入万元时代的楼价未来如何演绎?
我们不妨对比上一轮行情，从中借鉴一二。
上一轮行情发生在—年，在年金融危机下，为了刺激经济，国家开始鼓励买房，同时降利息、降首付，多项利好下，江门两区房价在经历低位后绝地反弹，从年的元/平方米上涨到年的元/平方米，大涨近6成。
到了年，随着房价高涨，金融风险剧增，政府又以购买一定年限社保、个税来限制购房资格，再配合提高利息、首付来为市场降温。
在多项调控措施作用下，加上—年土地供应大幅增加造成市区房源库存暴增(库存最高达到1.5万套左右，去化周期长达一年多)，—年上半年，两区房价终于开始了为期2年多的调整期，直到年下半年随着去库存明显、供应不足，供求逆转导致房价重新进入上涨轨道。
对比两次行情，分析如下：?相同点在于：
一是房价上涨导火索——政府鼓励购房。
上一波行情因为金融危机要刺激经济，本次则是因为去库存;
二是高价地频出。
上一波行情土拍最高价为目前的健威广场(当时楼面价为元/平方米)
本次则为8月滨江碧桂园楼面价元/平方米(已计算配建保障房)。年两区土拍平均楼面价为元/平方米，而年截至10月两区土拍平均楼面价则已超过元/平方米;
三是房价高涨后，都启动了限制购房资格、提高首付和利息等措施。
?不同点则在于：
一是体现在供应量方面
—年土地供应大增，造成—年上半年年均供应近二三万套的房源，导致市场严重供大于求，不堪重负
而—年土地供应有限，初步预计，两区未来几年年均供应量约1.5万套，较为均衡，对比过去几年的平均成交量，并不会导致后市严重供大于求;
二是城市发展方面
受深中通道、深茂铁路开工影响，江门的区位优势较前几年已明显提升，而今年成为粤港澳大湾区成员城市，发展预期被众多品牌房企看好。
因此，在未来供应并没大幅增加，而城市区位明显提升、城市发展预期明朗的背景下，两区均价过万元后，期望两区房价大跌并不现实。
展望未来，在城市和社会发展的情况下，随着市民收入上涨，江门市区楼市有望迎来稳健发展的时期。
素材来自：江门日报，网络等
整理：深中购房网编辑
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