一张图看懂粤港澳大湾区11城房价江门的

数据，就是一座引桥。

它告诉你趋势，从趋势见未来方向。甚至，走过之后，豁然开朗，还会收获意想不到的惊喜。

先一起来看一张粤港澳大湾区11城房价的总图。

粤港澳大湾区房地产价格分布

正如90年代承载改革开放试点重任，粤港澳湾区城市再次走上“政策风口”。

在粤港澳大湾区利好作用下，有哪些可以更加看高一线的价值区域？今天我们一起来开挖。

产业、交通是影响城市/区域价值的关键因素

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产业升级站在“国家政策风口，前景无限”

粤港澳湾区是“一带一路”战略最重要的关键节点之一，珠三角“世界工厂”之名响誉全球。

但从现状水平看，“珠三角9市”与国际发达城市（包括香港、澳门）相较，在经济效能（人均/地均GDP）、生产服务能力（第三产业/生产性服务业占比）等方面仍有相当差距，这些差距是未来城市经济发展的主要空间所在。

粤港澳湾区的“产业升级/产业转型”正在快速推进。核心城市广州、深圳、珠海除第二产业外，正持续加强金融、商贸及航运服务集聚功能，其它各城产业发展彼此各有侧重。

下图为粤港澳湾区城市不同区域产业效能对比（使用人均GDP衡量），不难看出：城市内部第三产业（尤其金融、商贸、现代服务业）水平更高、或高新产业规模效应更强的区域，其产业效能显著高于城市其它区域。

2

“交通一体化”正在加速成型

粤港澳湾区各城普遍路网完善，轨道交通及跨海桥梁是未来发展重点。下图为珠三角城市现状有地铁通达的区域，广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善，佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。年内，广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。

港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程，将于年底实现贯通，伴随相关工程逐步落实，珠海市场于近年快速发展。

由“产业”/“交通”两大因素差异形成现状市场格局

将产业与交通因素结合，得出下图。通过与现状区域市场价格比对，不难发现产业与交通两大因素对区域价值的影响：产业发展水平高、交通覆盖完善的区域，其市场价值高于其它区域；同一交通辐射圈层内产业水平更高的区域，其市场价值亦相对更高。

为何“产业”与“交通”足以影响不同区域市场价值高低？

举例而言：

①公共配套最为完善的区域，其土地供应空间有限导致市场供求紧张，资源集约要求下普遍以第三产业为支撑，经济效能与造富能力自然高于其它区域→因而，产业效能高的地方往往其市场价值亦相对更高；

②城市拓展与交通网络延伸高度重合，政府资源与社会投资向相关区域倾斜；购买力因应不同区域价格差距，依路桥/轨道向相邻区域扩散→因而，交通连通（或即将连通）的区域往往其市场发展空间亦相对更大。

“交通协同”事实上，已为“产业协同”带来积极成果

“交通协同”能力提升，将带动城市间经济融合水平快速提高，各地资源、配套及产业运作在“交通一体化”推动下实现“更充分的共享”。

“交通协同”事实上已为“产业协同”带来积极成果。当前各城产业分布形成三大逻辑：

1）各城普遍加大交通投入，重点建设市内交通网络和城市间交通枢纽；

2）中心城区继续提高商业\金融等第三产业集聚能力，以市内交通网络辐射、带动其它重点产业区域发展；

3）以城市间交通协同为基础，各城已形成相当规模的产业合作基础（包括东莞临深区域、佛山临广区域、中山泛城区域等）。

各城重点发展的产业区域如下图所示：

粤港澳湾区未来轨道连接如下图所示：

毫无疑问！站在全国战略高地的“粤港澳大湾区”，城市价值及资源价值，都将得到极大提升。

而作为二者载体的房地产市场，将是持续动力源、前景可期。然而，经过十余年城市高速扩张，城市再进一步拓展的空间却十分有限。

湾区普遍面临“资源局限”政府调控促使行业多元化发展住房需求转向“梯度消费”

按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%，其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。

土地资源局限，在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降，近两年趋势尤其明显。其中：广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。

①而资源的不足，必定导致“土地成本”的高企。

珠三角重点城市（尤其广/深/珠/佛/莞/中）普遍“土地成本高企”，“面粉价”与“面包价”大致相当，不需“竞自持”的土地，远郊区域地价≈房价60%或以上，近郊区域地价≈房价70%或以上，中心城区地价≈房价80%或以上。需“竞自持”土地亦被房企激烈争夺。

②一手供应不足，继而影响二级（一手）/三级（二手）市场。

珠三角重点城市“货量不足”是“普遍现象”。由于中心城区土地资源极度紧张，广州、深圳、珠海三个城市的一手成交均以“外围郊区”为绝对主力，“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。

③大量购买力被迫进入二手市场。

当前，广州、深圳、珠海三个核心城市已全部进入“存量房时代”。三个城市“一手:二手”占比分别为“46:54”、“29:71”、“47：53”。

而这一切，必将导致两个结果：“房地产高成本”“供需矛盾”。

因而，在年后实施的新一轮政府调控中，我们可以看到政府在调控思路及调控方式上相较以往有明显改变：疏导“供需结构”调整，缓减供需矛盾，引导资金均衡。

事实上，由于一系列持续强化的政府调控，房地产行业、市场发展轨迹亦将相应改变。

——未来将出现“4化”

规模房企利用资本优势“吸收能力”（包括与产业资本的结合及相关收并购等）、“吸收资源”（房企间的收并购等），形成资源集中化；

分城施策及土地调控驱使资金/资本向“调控相对宽松区域”或“经营性质物业”分流，产生布局均衡化；

政府“供应侧变革”将带动房地产企业衍生多种经营模式，包括商用物业运营、住房租赁运营、产业+地产混合经营等，形成发展多元化；

房地产周转由快变慢的过程，对企业资本运作的要求进一步上升，资产资本化趋势会更加明显。

——住房需求将转向“梯度消费”

政策引导住房消费观念改变：由“租”到“购”；购买或租住物业由“小”到“大”；购买住房由“外围”（包括郊区、邻市）到“中心”。

——市场走向多元发展、发展模式升级

随生产/服务升级，随居民生活方式改变。作为生产、服务、生活三者载体的房地产市场将被赋予更多内涵→由单一走向多元。

政府战略调控促使房地产步入慢周转时代，房地产运营→由粗放走向精细，与经济/产业的联系将更为紧密。

综上所述，

由于“产业”与“交通”进一步发展，

未来市场格局将出现相应变化。

基于“产业/交通”发展趋势，未来各城优势区域如下：

结合各区域现状房价、政策强度，依未来“产业”及“交通”利好程度，我们可以得出下表：

最后这张表

和你之前预想的有出入吗？

欢迎留言评论。

来源：广州买楼

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