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2017江门房价出炉三区四市最新房价排

来源：江门市时间：2018-3-12

在经历了年

江门楼市限购

楼价创下新高

土拍高潮迭起后……

想要买房的宝宝们

可以说是受到了不小地惊吓！

日前，江报君根据市住建局发布的江门房地产市场年度主要数据做了一次体检，主要从套数(身高）、面积(体重)、房价(血压）、套数/月（心率）等方面进行检查，旨在希望江门楼市更加健康地发展。

（戳下方大图查看详情）

体检人：年度江门楼市

体检日期：年1月16日

医院：《江门日报·楼市周刊》

体检医师：江门日报记者周春锋、楼市分析师冯景全

A身高体重检查报告

检查项目：套数、面积

“身材”逐渐“变胖”需要“瘦身”

检测：套数（身高）方面，不断增高，二手住宅方面，年为套，年为套，年为套；一手住宅方面，年共成交套，在珠三角城市中，仅次于惠州、佛山、广州，是邻居中山、珠海的3倍多，也高于江门年的套，以及年的套。

面积（体重）方面，年共成交约万平方米，高于年的万平方米，以及年的万平方米。

诊断：虽然套数（身高）再创新高，但应分区域看：蓬江、江海共成交套，同比下跌16.9%，主要原因在于—年两区土地供应严重不足，导致年供应有限，加上限购限贷政策和贷款利率多次上调，阻挡了部分购房需求，同时，大幅上涨的房价也提高了置业门槛；而下属县市年成交量大增，原因之一，在于城区部分购买力外溢。

经过年、年的成交量大幅上涨，江门无论是主城区还是下属县市，购房需求已得到很大释放，甚至已透支部分购房需求，预计年江门楼市成交难延续近2年大涨势头，成交量保持稳定为主。

另外计算得出，—年成交的一手住宅套均面积分别为平方米、平方米、平方米，“身材”逐渐“变胖”。放眼后市，“身材”或会趋于苗条，因为住宅设计水平在提高、房价总额较高市民难以承受、“二孩”人口在一定时期增速或将放缓。

B血压检查报告

检查项目：房价

落差大，走势图呈波浪起伏状

检测：全市全年一手住宅成交均价同比上涨24.8%，为元/平方米，在珠三角8城中，仅高于惠州的元/平方米。

就各月房价（血压）而言，最低为/平方米，最高为元/平方米，落差大，走势图呈波浪起伏状。

全市第一次房价（血压）高点出现在6月（元/平方米），首次突破“7字头”；第二次房价（血压）高点出现在10月份（元/平方米），首次突破“8字头”，且为全年峰值；之后下跌，再微涨，12月定格在元/平方米。

诊断：从近三年看，房价大幅上涨，就去年而言，一手住宅房价呈波浪状，但总体上涨，到10月突涨至顶峰，主要原因或在于：粤港澳大湾区的概念逐渐深入人心；8、9月份多幅高价地成交，开发商和购房者看好后市；8月1日起，江门市区再次上调“豪宅线”，使得带装修项目增多，尤其是江海区的项目，楼价被结构性成交拉高；整体市场仍处于供不应求状态，卖方市场有较强势的价格主导权，因此房价依然高企。接下来的一段时间，“豪宅线”又将上调，再加上地价依然高企，房价上涨的利好因素仍在，但同时，市场有所降温，供求关系趋于缓和，再加上政府限价、市民购买力有限、限贷限购持续发力、房贷利率相对较高等降压因素，综合来看，房价可能会稳中有涨，涨幅或有限，江门楼市房价有望逐渐回归正常。

C脊柱检查报告

检查项目：土拍

持续升温，需要降温缓解

检测：土地是房地产开发之根本，犹如脊柱，是人身体之支柱、健康之枢纽。回望年，2月28日，新会梅江村亩留用地第四次“征婚”，与前几次流拍大相径庭的是，这次竟有4家“抢亲”，预示着土拍市场的火热；进入5月，杜阮3幅地块均被碧桂园收入囊中，其中的首幅地块折合楼面地价元/平方米，成了今后市区土拍的最高限价；进入8月，再起高潮，先是滨江新城年内首宗地块被碧桂园高价竞得，江海区府西小区地块随后拍出“突破”意味；随后，开平、鹤山等地也陆续拍出高价地……

诊断：前几年一手住宅去化速度太慢，库存高企，很多开发商不敢拿地，导致有些地块流拍，而近两年，在去库存的大背景下，供给关系趋紧，一度出现“抢房”现象，必须及时、适量供地，一方面是供地增多，另一方面，全市特别是城区库存紧张、房企抢地补库存意愿强烈，再加上部分房企大鳄转向三四线城市，于是，“抢亲”者增多，市场一派火热，全年共出让60多幅地块，出让面积和成交金额均同比大增。

年土拍成交结果呈现以下特点：商业比重不高的商住地成交价高企，大部分触及最高限价、进入竞配建阶段，而商业比重过高的地块难拍出高价，甚至流拍（例如年12月份西江甘化地块），说明电商时代、江门商业地产相对饱和背景下房企对商业比重过高地块已趋于谨慎。分区域看，年库存紧张和发展预期明朗的主城区、鹤山和开平皆出现众多高价地，而恩平、台山等库存较大、购买力相对较弱的地区地价保持平稳。

放眼年，由于年全市土地实际供应大增，将有效缓解目前库存紧张的局面，预计年房企整体抢地热情有所下降，但鉴于年土地成交价高企，预计年土拍整体起拍价有所上涨，成交价则和年大致持平。

总检报告

“药效”显现，正在“退烧”

去库存见效快但供应难以及时跟上，再加上受周边城市楼市火热的“感染”，江门楼市自年下半年开始有些“发烧”，并且一直“高烧不退”，一度上出现了“抢房”现象。

重病还需猛药治，4月22日，江门连夜发布了“限购令”，虽说当晚，还有部分楼盘“抢开”，还有部分街坊恐慌“上车”，甚至是自那以后一段时间内，江门楼市的热乎劲依然还在，但时间是最好的良药，到了第四季度，不少人感到，“药效”显现，市场的成交数据有所下滑了，街坊们的热情有所消退了。换而言之，激情逐渐回归理性，江门楼市正在“退烧”，如想进一步恢复健康，主管部门的眼光应更加前瞻，预判应更加到位，措施应更加得力，做法应更加到位，适时适量地保障市场供应，引导开发企业健康发展，并逐渐形成租赁关系稳定的住房租赁市场体系。对于街坊而言，应理性置业；对于刚需者而言，“早买早好”；对于投资客、投机者则需谨慎，毕竟，“房住不炒”不仅是嘴上说说。

回顾年，中心城区一手住宅成交量之所以同比下降、楼价之所以升幅较大、市场之所以一度出现“抢房”现象，都和供应偏紧有关。展望年，供应量是否会旺起来？

多位业内人士人预计，年的供货量与近4年大致持平，供求关系或将逐渐趋于平衡。

普遍预计：今年一手住宅供应量约1.6万套

年下半年以来，江门中心城区（蓬江、江海）频繁拍地，那么，年一手住宅供应量是否会随之大增呢？

江报记者梳理发现，年，在蓬江区，旧盘推新的有多个楼盘，分布于各个板块，如凤山水岸、海逸峰璟、保利大都会、美的公园天下、珠江御景山庄、灏昌园、绿茵高尔夫、越秀天悦星院、莱茵华庭、西江华府等，它们少则一两百套货，多则五六百套货，单个项目货量不大，有的即将清盘；纯新项目有瓏悦府、碧桂园滨江项目等，货量相对较大；还有部分项目的供应不可预见。

江海区方面，旧盘推新的有几个楼盘，如恒大御景半岛、朗晴新天地、格林春天、天鹅湾等，其中天鹅湾约有套货；纯新盘则有江海怡景湾、江悦城公园里等，货量相对较大；还有部分项目不可预见。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，相比~年土地供应不足，年中心城区土地供应大增，达到近年来高位，预计年房源供应充足。

理论很丰满，现实可能很骨感。住宅实际供应量会受到市场因素、房企推货节奏等多种因素影响，较难准确预估，所以业内人士看法不一，有的比较“保守”，认为在1.2万套左右，有的比较“激进”，认为会去到1.9万套，不过，比较集中的说法是在1.6万套左右。

“基于市场年可预见的供应货量约1.5万套，考虑部分不可预见的供应项目，预计年实际供应货量在1.6万套左右。”美智地产总经理汤建军指出。

记者梳理近4年江门中心城区一手住宅的新增供应数据发现，年为套，年为套，年为套，年为套，近4年来的年均新增供应量为18套。如果按照多位业内人士的预测，那么年中心城区的供应量和往年大致持平。

整体特征：推货量或呈现“U”形走势

年的供应除了“量稳”之外，大致还呈现什么特点？

“预计会呈现三大特征：新房价格豪宅化、缺少刚需产品、江海区成为热点板块。”

位于江海区府西小区地段的JCR-(江海12)号地块

汤建军指出，实际的供应情况估计在3~4月有一个爆发点，此时市场供货的思路更多在于抢占客源，缓解资金压力，不排除部分资金压力较大的项目促销推货，整体市场的供不应求关系或得到适当缓解，而在年下半年，市场走向或出现分化，部分项目持续推货，但部分项目或持观望情绪，等待政策调控放松的机遇。

“今年江海区还是会集中推货，而蓬江区应该会选择性推货，主要是因为蓬江区的房价目前处于瓶颈状态。”裕隆基地产营销总监罗清朋进而讲到，开发商在年上半年应该会“小步加推”为主，货量少，且分散推出，转入8月以后，待政策明朗、方向清晰后，估计会开始集中推货，整年呈现“U”形走势。

江门市区JCR-（蓬江34）号地块

供求关系：或逐渐趋于平衡

谈供应量的核心目的是了解供求关系，在此方面，有一个重要指标——供求比，它是供应和需求的比值（一般供应为新增供量，需求为当期成交量）。如果比值为“1”，说明每上市1套房子就能卖掉1套。

业内人士指出，供求比在0.8~1.2之间供求较为平衡，当供求比大于1.2时，供求关系偏松，买房人选择的空间比较大，房价也比较安全；当供求比小于0.8，供求关系偏紧，市场就可能会出现“抢房”现象。

记者梳理发现，年新增预售是套，而当年一手住宅的成交量为套（最终以市住建局每月发布的房地产市场数据为准），供求比为0.82；年新增预售套，而当年一手住宅的成交量为套，供求比为0.72；年新增预售套，而当年一手住宅的成交量为套，供求比为0.98；年新增预售套，而当年一手住宅的成交量为套，供求比为1.42；年的预售是套，而当年一手住宅的成交量为套，供求比为1.11。

由此不难看出，由于年的供求比偏高，供大于求，导致当年和年库存高企，使得年开启了去库存的大幕，加之年当年供应一般，供求比偏低，进而使得当年及年供求关系偏紧。

那么，如果年的实际供应量与年大致持平为1.6万套左右的话，供求比如何，主要取决于一手住宅成交量。包括罗清朋、冯景全、莫志华在内的多位业内人士认为，年中心城区一手住宅的成交量不会高于年，主要原因在于：一方面，年的土地平均楼面价创下新高，这或将推高房价，使得很多人无力“上车”；另一方面，由于近两年去化效果较好，市场有所透支，以及限购、限贷政策持续发力；再则，市场观望情绪会进一步加重。

“供求关系可能会由年的卖方市场转到今年的买方市场。”罗清朋认为。

莫志华预计，今年的调控力度难以放松，房企推货依然谨慎，购房者的置业态度也将逐渐趋于理性。放眼未来，在银行新额度的释放以及日趋成型的房屋租赁市场的影响下，供需关系会逐渐走向平衡。

附件：江门市市区年度国有建设用地供应计划

来源：江门日报记者周春锋、部分图片来源于网络

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