扩散江门限购新政满月这些楼市数据

房子是用来住的

不是用来炒的！

一眨眼

江门4·22楼市限购新政

执行已“满月”！

楼市究竟有没因为限购而发生改变？

江报君带你一探究竟！

5月22日，江门4·22楼市限购新政执行刚好“满月”，情况如何？记者走访多个楼盘及多名业内人士发现，部分市民的心态正在发生变化，整个楼市的热度有所降温。

故事：限购前“抢房”，限购后“等一等”

“这一段时间买房，简直就像是坐过山车一样。”回顾自己过去一个月在买房路上的“折腾”，赖女士半开玩笑地说。

被今年以来的购房潮裹挟，赖女士急着入手第二套房。4月21日下午，当他们赶到碧桂园滨江壹号时，已经无号可拿，扫兴而归。第二天，她接到了越秀天悦星院销售人员的电话，马上过去看楼。没想到，余货不多，其中一间，位于14楼。

“14楼，好像有些不太好。”内心纠结的她先后征得了先生和家婆的同意后，决定买房。为谨慎起见，当晚8点多，她先生去了趟项目现场，半小时后失望而归：“那间房靠近马路，可能会太吵。”

约一个小时后，“限购令”通过权威媒体正式出街，赖女士长舒了一口气，“反正抢也没用了，不抢了，不过房子还是要买的。”

此后的一段时间，她依然奔忙在买房路上。不过，由于首付6成等原因，使她购买越秀天悦星院等高档楼盘的美梦破灭，只能转向其他楼盘。

“前一段时间，这个楼盘的开盘均价是元/平方米，现在的开盘均价大概是元/平方米，我暂时也不急了。”她告诉记者，这个楼盘的调价，让她看到了楼价下降的可能。另外，她还可以认真考虑户型、楼盘品质和自己的经济承受能力等，所以决心等一等。

赖女士购房的经历，折射出部分街坊在楼市“限购”前后的心态——由“激情”逐渐回归理性。

走访：楼市“激情”略有消退

限购前几日，江门日报记者走访发现，大部分在售楼盘都聚集了不少人，尤其是碧桂园滨江壹号、越秀天悦星院等楼盘，几乎都成为“日光盘”。江门楼市上演的现实版“速度与激情”，令很多房地产界的“老江湖”都感叹不已。

“限购令”“祭出”，楼市是否会退烧？

4月23日是限购后首日，上午10点多，记者来到碧桂园滨江壹号、美的公园天下发现，那里都有四五组访客。据销售人员介绍，这和平时的情况大致相当。再之后的一个星期，恰逢“五一”假期，记者走访发现，很多楼盘尽管人气不错，但却有着“甜蜜的烦恼”——无货可售。此后，楼市偶尔像挤牙膏一般推出一些新货，销售情况总体不错，尤其是售价相对较低的楼盘受到热捧，仍呈现出限购前“一房难求”的局面，部分楼盘还引来了声称可以帮人“抢房”的“黄牛党”“搞搞阵”，但滨江新城板块的万元盘，则有些“受伤”，受制于6成首付等原因，没了往日“日光”的惬意。

数据：5月成交量环比或下降

数据是枯燥的，却是最有说服力的。5月9日，市住建局公布的4月楼市数据显示：蓬江、江海一手住宅的成交均价为元/平方米，环比上涨9.1%，同比上涨34.5%；蓬江、江海一手住宅成交套，环比上涨56.4%，同比上涨47.9%。

美智地产总经理汤建军、裕隆基地产总经理杨东卉均认为，限购政策是4月底推出的，对4月份的数据影响不大，但和4月份的数据有关联。它促使开发商加快了推货速度，引发了市民购买热潮，导致4月份的数据同比、环比都有较大增长。

据市住建局公布的网签数据，蓬江、江海两区5月1日—24日上午11点，一手住宅成交总套数为套，成交面积14.3万平方米，而4月份整个月的一手住宅成交套数为套，成交面积为34.63万平方米。也就是说，5月过了四分之三，但成交量不到4月的一半。

汤建军认为，5月份呈现这样的数据，在意料之中。一方面，由于开发商在限购前“抢开”，购房者追涨，消化了部分需求；另一方面，5月份的供应量减少，使得销量回落，难以追上4月份的销量，但价格暂时不会回落。

中原地产江门副总监莫志华则分析认为，4月份的楼市有其特殊性，当月江门城区共有13个楼盘套洋房推货，开盘的楼盘数量达到全年顶峰，多个项目开盘当天去化情况极佳，整体开盘去化率达89%。5月份要想追平4月份的数字是不可能的，也没有这种必要。

“数据可以反映市场热度有所下降，但也不尽全面。”莫志华说，一方面，大部分楼盘现阶段都较为缺货，高层洋房的建设工期不是一时半会就可以达到销售条件的。再加上受限购影响，使不少买家“暂时”失去购房资格，如一部分买家半年纳税时间还没有达到，部分买家按揭首付增加等原因，导致购房网签时间延迟，但另一方面，部分买家也意识到：市区供地不多，关键地块高价成交，使得日后购房成本增大。住宅供应量不足，也引起买家紧张，所以还是会考虑购房。

变化：之前“抢房”的风头有所减弱

“江门日报”于5月22日发布了相关问卷调查，在“你觉得江门限购政策效果如何？”这一问题中，14%的受访者认为“效果显著”，36%的受访者认为“效果不明显”，34%的受访者认为“没效果”，16%的受访者认为“有待观察”。

江门楼市究竟有没因为限购而发生改变？业内人士纷纷发表了看法——

奥园集团江门营销总监陈志炎认为，限购带来的主要变化在于开发商拿预售证的难度加大，市场供应减少，仅有个别楼盘推货。与此同时，由于限购政策“限外”、二套房首付比例提高等原因，挡住了部分意向购房者，所以，整个市场的热度相对限购前有所下降，但刚需型、改善型意向购房者的热情不减，这可以从新开楼盘的热销得以体现。

据汤建军观察，春节到限购政策出台前，尤其是在三四月份，随着去库存速度加快，房源紧张，加上对房价上涨的预期，很多人抢着买房。目前，这种心态有所变化。有些人认为，房价大幅上升的势头得到了控制，在政府限价的情况下，未来的房价会相对平衡，所以之前“抢房”的风头有所减弱。

在调查中，“你或亲友打算近期出手购房吗？”42%的受访者表示“观望一下”，38%的受访者表示“不会”，20%的受访者表示“会”。

在汤建军看来，限购政策对江门楼市的影响有限，具体来说，在市中心区域，可能会对8%至10%的购房者产生影响，包括购买条件限制以及无法贷款两个因素。不过，限购对外海片区楼盘的影响较大，该区域中山古镇等外来客户较多。

裕隆基地产总经理杨东卉则观察到，在政策出台前一周，蓬江、江海两区一手住宅网签达到了套，而政策出台后，网签套数开始下降，从5月份开始，每周都没有超过套，并且，江门楼市发生了区域风水轮流转的变化：原本价量齐高的滨江新城板块成交量下跌。价量比较低的江海区域连续走高，这说明市场的刚性需求还是比较高，消费者看好楼市的未来市场。

预测：第三季度成交量或回落

江门楼走向如何？

在“你觉得年内江门房价走势如何？”这一问题中，34%的受访者表示“小幅上涨”，占比最高。

“短期内成交量可能降温，但长期看，成交量将持续稳中向上的趋势！”莫志华认为，在中央指导调控的大环境下，江门楼市受供应量、意向购房者自身因素等影响，市场成交热度稍有下降。之后一段时间，不少楼盘经过一季度的建设已经准备就绪，包括名门壹号、天鹅湾、恒大御景半岛、朗晴新天地等盘，相信江门楼市接下来的供应量会出现较大增长。

在汤建军看来，由于货量供应不足、天气炎热、农历六七月份不买房等季节性购房习惯，以及暑期出游等因素，预计第三季度的成交量可能会回落，但由于货量不多、购买力依然存在等原因，价格将保持稳定。经过了第三季度的暂时低迷，到了第四季度，估计有些楼盘会开展打折、送礼等促销活动，街坊此时购房享受的着数可能会多些，但市场不会冷下来，因为，购房需求没有冷下来。

“估计从第三季度开始，楼市成交量会陆续下跌，价格趋于平稳，江海区价格略有上涨，这种情况会持续到明年的5月份才会陆续好转。”杨东卉认为。

“我再看看吧，也许年内出手。”为买房折腾了一个多月的赖女士淡定地说。

来源：江门日报记者/周春锋

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