47层米高江门要建超高层住宅楼

江门的住宅“天际线”

有望刷新至.4米！

6月12日，江门市城乡规划局网上公布《蓬江区滨江新区体育中心东侧、华盛路南侧的保利中心项目》修建性详细规划方案公示，其主要亮点在于：除规划建设1座米的商业塔楼之外，还包括规划建设2幢47层、.4米高，以及1幢46层、.4米高的超高层住宅建筑。

47层、.4米高，

这么高的楼房，

每天回到家，

是不是就像上天了一样？

话说回来，

这么高的楼房，你会买吗？

小编只担心，

哪天突然电梯坏了咋办？

现状：

江门住宅“天际线”逐渐变高

有专家指出，看一个城市，首先是看它的“天际线”（往往指最高建筑）。

具体到江门，伴随着城市发展，“天际线”不断被刷新，这既体现在商业地产上，也体现在住宅上——

上世纪90年代，29层高的五邑城傲视群雄；

此后，米高的中远大厦、米高的东华大厦迎头赶上；

未来，江门的住宅“天际线”有望刷新至.4米。

广东中原地产营销总监莫志华表示，在土地资源越发珍贵、建筑密度不大，但城市人口增多的情况下，为提高城市土地使用率，在符合规划要求，以及房屋建筑水平不断提高的情况下，朝超高层建筑方向发展是必然趋势。一般来说，层数达到40层以上（或高度米以上）的住宅被称为超高层住宅。

“总体而言，超高层住宅数量有限，大多出现在一线城市或特大城市的CBD或中心地段，主要目的是为了节约用地，同时彰显城市形象等，相对而言，三线城市较为少见。”广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授陈琳指出。

记者留意到，尽管江门的超高层住宅在逐渐增多，但相比广深等城市，显然不在一个量级上。即便和临近的中山、珠海相比，无论是数量上还是高度上，都逊色不少。

放眼未来，江门的住宅会被逐渐“拔高”，原因在于，一方面，经济在发展，另一方面，去年至今，至少有10幅用地允许限高米，相对于此前普遍限高米而言，已“拔高”50米，如果按照住宅普遍为3米的层高计算，米可建成40层以上的超高楼。

记者梳理发现，这些用地主要集中在滨江新区，包括去年12月摘牌的两幅用地、今年4月2日摘牌的两幅用地，以及今年5月23日摘牌的两幅用地。另外，在鹤山也比较集中，包括去年11月2日、去年11月30日、今年3月20日摘牌的用地。

虽然我市有多幅地限高已“拔高”到米，但是这些用地公示的规划方案显示，建筑高度依然在米以下，以用地规划限高米的骏景湾领峰住宅小区为例，该项目拟建8幢29—32层高住宅和局部临街商业，低于用地规划限高的高度。还有，年7月7日，保利中宇花园南侧的两明星地块高价被碧桂园集团拿下，用地规划限高米，但实际建成的最高楼层为33层，同样是低于用地规划限高的高度。

探因：

开发商不敢贸然建设超高层住宅

目前，多幅地块的用地规划允许建设限高米的住宅，但为何除了保利之外，绝大多数房企不建超高层住宅？

多位业内人士重点分析了两方面，一是成本因素，二是市场因素，归根结底，在于市场接受度。

珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮留意到，在珠海，超高层住宅的售价往往高于同一个小区的其他高层住宅，或周边住宅项目，主要是因为：一方面结构、消防、人防、防震等等级升高导致的成本问题。同时，它往往位于同一个小区中较好方位或某个区域中的黄金地段。另外，超高层住宅由于成本及定位的需要，其物业管理费也往往采取比其他楼栋或其他住宅小区较高的做法，以示区别。

美智地产总经理汤建军指出，一般来说，打造超高层住宅的项目要么坐拥核心区位地段，要么拥有较为优质的景观资源，或者两者兼得，因而从项目的资源或地段属性而言，会较周边建筑的价格稍高。也就是说，不一定因为项目是超高层，价格就必然高于周边建筑。

事实是否如此，6月18日，记者走访了位于中山古镇的利和幸福家园，该项目号称是“珠江西岸珍罕的米天际人居高度”,共有45层，据置业顾问介绍，项目即将再次推新，售价未知，但该项目一年前开售时，均价为元/平方米左右，与周边同时期的高层住宅项目价格相当，物业管理费为2.8元/平方米，仅比周边同时期的高层住宅项目的价格略高一些。

“理论上，超高层建筑的定价会高出一些，但这一价格能否实现，不仅取决于成本因素，但更重要的是取决于市场的需求。”陈琳指出。

江门的购房者对超高层住宅

还需要一个认知和接受的过程

受访对象还指出，除了价格因素，普遍而言，江门的购房者对超高层住宅还需要一个认知和接受的过程，这既体现在心理上，觉得太高“不接地气”，同时也是对使用过程中的担心。

莫志华在列举了超高层住宅的多项优点，比如视野好、空气好、噪音小、采光通风好之外，同时也列举了一些弊端：

一是超高层建筑如果电梯出现故障，会给住户带来较大麻烦，遇到上下班的人流高峰，将造成楼层拥挤；

二是电梯速度太快，可能引起身体不适，如果家有老人、小孩的应注意；

三是消防安全问题，消防云梯车目前最高可达到30层左右，高于这一高度的住户在面对火灾时，虽然可以通过避难层避难，但难以借助外部消防云梯得到疏救。

“珠海的超高层住宅的建设，往往是被动的，主要是地块的容积率相对高且规划上不容易满足。一般主动建设超高层的住宅项目，往往具有得天独厚的地理位置、环境视野、城市‘地王’等，或者地价高企、容积率超高。”李炳亮表示。

既然建设超高层住宅蕴含风险，

保利为何会饮“头啖汤”？

汤建军认为，超高层建筑往往拥有极佳的视野和景观，再加上核心地段的优势，极易成为“区域名片”，真正成为区域的标杆，该形象价值一旦树立，则较易成为高端置业者的“收藏”首选。

“保利选择突破传统层高，是对其自身建筑实力的自信，有助树立其品牌形象，也是对超高层试探市场反应的一次有益尝试。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为。

莫志华则表示，米的商业和.4米的最高住宅是可视为江门的标志性建筑，有利于向广佛及江门全市的投资客推广。

慎建带有炫耀性的超高住宅

超高层建筑可以展现城市高度，展示城市形象，所以放眼全国乃至全球，超高层建筑的竞争从来没有停止过，但同时也面临一些实际问题，比如，使用成本较高等，为此，争议不断。

部分受访的市民表示，超高层建筑并非越多越好，但对于江门这样一座经济尚可、急需提升知名度的城市而言，“城市天际线”过少也确实说不过去，毕竟它是经济影响力和综合竞争力的侧面写照。

“超高层住宅未必非常宜居，但不排除部分消费者喜欢空间开阔、一览无余的居住体验，所以主要是看消费者自身选择，相对来说，当地相关部门更应该从城市整体设计与城市总体规划的角度出发对超高层建筑的开发加以控制。”陈琳进而讲到，在有的城市，为了让楼盘资源最大化，开发商在一线江景等地建超高层住宅，不仅对后面的建筑物或住户形成影响，还在一定程度上破坏了城市整体景观，应引以为戒。

另有专家表示，超高层住宅从长远来看，如会带来教育，以及节能环保、配套和城市发展，建筑之间不协调的问题，应慎建带有炫耀性的超高住宅。

超高层住宅的优点

1、视野佳、空气好

高楼层视野、空气好，噪音逐渐递减、空气质量逐渐提高。通常来说，在12层以上，噪声影响逐层递减，而空气质量也随之逐渐提高。住上面的人没有明显感觉空气清新。

2、采光棒、通风好

采光、通风好，超高层住宅可以享受充分享受阳光的温暖。“冬暖”要看户型的设计和房主的保养，但“夏凉”是一定的，因为超高层的通风确实比一般楼层要好。

3、噪音小、污染少

楼层高污染相对就少，房间干燥清洁，易于保持卫生。同时楼高噪音小而少，一般每高一层楼，噪音就会减低约10分贝。

4、四害几近于零

蚊虫、老鼠等四害相对较少，高于20层以上蚊及老鼠基本上为零。

超高层住宅的缺点

1、建筑成本高昂

建筑必须使用最先进的建筑材料和建筑工艺，成本很高，日常管理成本也不低，一些空置率较高的高楼因此不堪重负。另外影响城市景观，造成光污染以及诸多环境问题。

2、使用较不方便

超高层建筑里工作人员很多，要到达顶层甚至要在楼层中间换乘电梯。如果电梯出现故障，给住户带来的麻烦更大。上下班的人流高峰，将造成楼层拥挤，超高层建筑周围也会出现人流高峰和车流高峰。万一停水、停电、电梯，会让人烦不胜烦。

3、电梯速度太快

这可能引起身体不适，特别是家有老人、小孩的不适合。目前普通住宅电梯约为1.75米/秒的速度，电梯从最低地下2层到地上33层高就需要大约一分钟的时间。超高层住宅项目为了达到消防规定通常会采用高速电梯，如目前已有项目采用运行速度达到4米/秒的电梯，从地下三层到地上60层也可以控制在一分钟之内。

4、底层相对潮湿

底层单元即使首层架空层等，受到日照时间、通风条件的影响，仍旧会受“潮湿”的困扰。

5、电梯费用不少

住在高层的住户在高峰期电梯等候时间和乘坐时间都会更长；而对于电梯分摊电费的收费标准，有物业公司执行所有楼层用户统一标准，但也有公司执行分段计费。现在的高层电梯费用一般从3层开始，每往上增加一层就要相应地增加大约3元的电梯费用。

6、实用面积减少

因为剪力墙厚，实用面积相对减少，超过40层左右的住宅，该建筑低层单位收到承重加大的因素，剪力墙厚度就要相应增加。在实际运用中，1-10层剪力墙最厚采用-毫米，以上逐阶段递减。有些楼盘在进行户型设计中会将剪力墙设计在相对不影响实际使用空间的位置。

7、消防安全问题

消防相关的设施，云梯只能到30层。一方面是建筑外部的消防云梯车，目前最高可达到28-30层高，高于这一高度的住户在面对火灾时，很难再借助外部消防云梯得到疏救。建筑物内部的消防电梯规定必须从最低层(包括地下层)到最高层，且从最低层到最顶层的运行时间不得大于60秒。超高建筑装修中使用了大量可燃性材料，建筑内部还分布着大量电线电缆，一旦火灾形成，火势会非常迅猛。消防部门的云梯只有米左右，如果米的高楼出现火灾，根本无法进行救援。此外，还有地震、人为破坏等不可预见性灾难。

来源：江门日报（文/图记者周春锋）、搜房网

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