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限购以外，降温江门楼市的下一利器来了

来源：江门市时间：2017-12-5

　　限购限价等政策主导楼市调控的阶段告别一段落，未来半年到一年，货币、房贷、资金面将成楼市降温主导性因素，这意味着提升房贷利率是大概率事件。

　　据媒体20日报道，继北京之后，上海、深圳、南京等地区商业银行也陆续提高首套房贷利率水平。无独有偶，江门房贷利率进入9月再次上浮，幅度为10%—25%。

调查

多家银行房贷利率上浮10%—25%

　　9月19日，记者以置业者的身份走访了工商银行、农业银行、中国银行、建设银行，其工作人员比较普遍的说法是：从9月起，首套房一手住宅贷款利率上浮10%，二套房一手住宅贷款利率上浮15%—20%;首套房二手住宅贷款利率上浮15%;二套房二手住宅的贷款利率上浮20%—25%。

　　邮政储蓄银行的政策有些不同，据该行工作人员吴先生介绍，首套房一手住宅贷款利率上浮5%，二套房一手住宅贷款利率上浮15%，首套房二手住宅贷款利率上浮16%，二套房二手住宅贷款利率上浮20%—25%。“二套房二手住宅贷款利率一般是25%，优质客户可以是20%，而贷款利率上浮25%，是我从业5年来最高的。”吴先生强调说。

（二手房房贷利率表；图片来源：裕隆基地产）

算账

贷款80万元，总利息要多付约10.4万

　　今年以来，江门房贷利率犹如孩子的脸，变化极大。

　　以首套房一手住宅贷款利率为例，今年年初，可享受基准利率9折，即执行利率4.41%;7月为基准利率，即执行利率4.9%;8月较基准利率上浮5%，即执行利率5.%;9月较基准利率上浮10%，即执行利率5.39%。

　　贷款利率升高，市民的购房成本无疑进一步增加。

　　以购买首套房一手住宅为例，如果贷款80万元，按照等额本息的还款方式，按揭20年，今年年初贷款，利息总额约40.5万元，月还款额约元;进入7月，利息总额约45.7万元，月还款额约元;进入8月，利息总额约48.3万元，月还款额约元;进入9月，利息总额约50.9万元，月还款额约元。

　　由此不难看出，目前与年初相比，总利息要多付约10.4万元，每月要多付约元利息;目前与8月相比，总利息要多付约2.6万元，每月要多付约元利息。

　　不仅利息高了，银行放款的时间也变得更加不确定，在资料齐全的情况下，有的银行工作人员表示：“不好说，得看上面有没有额度。”;有的银行工作人员则表示：“与我们合作的大楼盘才能放到款。”

缘由

房贷盈利压力迫使利率上调

商业银行为何要上调房贷利率？在社会无风险利率不断上升的背景下，商业银行资金压力和房贷盈利压力凸显，迫使商业银行提高利率。数据显示，目前全国超八成银行无首套房利率优惠，超过32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05至1.2倍不等。

??为争抢紧缺房贷额度，争取尽快放款，有些新盘开发商会主动要求合作银行上调房贷利率；银行为了获利当然愿意接受更高利率，尤其是基准上浮后，这些楼盘的购房者就能优先得到放款；而有刚性购房需求的人，也被迫接受了这个条件。

??考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度，以及当前一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度，预计热点城市楼市将延续降温趋势。

观点

或对高价盘的销售产生影响

　　江门地产智库成员、楼市分析师冯景全重点分析了两方面原因：一方面，与市区房价连续上涨后房贷额度紧张有关;另一方面，房价连续上涨，风险累积，银行贷款利率上浮，有利于抑制房价上涨，降低金融风险。

　　那么，利率接连上浮，是否会影响到楼市成交?

　　一位不愿透露姓名的业内人士表示，短期来看，利息支出增多，相当于房价上涨，变相提高了购房门槛，会使一部分原本考虑入市的客户进入观望状态，楼市的成交量会有所回落，但目前江门楼市的供求关系较为紧张，加上土地市场比较火热，楼市支撑点较多，预计短期内对成交量、房价影响不大。

　　“首套房和二套房上浮区别对待，体现出银行支持首套房，抑制改善(**)性购房，所以，对于想通过贷款购买滨江新城、北新区域楼盘的二次置业者影响比较大。”冯景全进而讲到，保利大都会近日推售20幢，以“平民价”入市，可能和利率上浮有关，这似乎可以反映，在利率多次上调后，对滨江新城、北新区域的高价盘的销售已产生影响，房价上行压力增加，而从9月江海名门壹号以近元毛坯价来看，利率上浮对低价盘影响不明显。

　　合璟华富地产总经理黄锦康认为，利率接连上浮，会抑制部分**需求，但对刚性需求者影响不大，一般房贷利率上浮20%以上，刚需客户才会望而却步。如他所说，记者留意到，7月，全市二手住宅成交套，环比下跌25.3%;而8月，在二手住宅贷款利率上浮10%—15%的背景下，全市二手住宅却成交套，环比上涨20.7%。

　　“8月二手成交大增是个案，多幅高价地出让短期看涨预期强烈，个别月份不代表整体，且成交量是多个因素共同作用的结果。”冯景全分析认为。

　　冯景全还表示，如果短期内房价继续大幅上涨，银行房贷额度紧张程度将加剧，金融风险将进一步累积，不排除房贷利率进一步上浮。

来源：江门日报、裕隆基地产