主流房企逐鹿粤港澳大湾区乐居财经

作为当前中国最炙手可热的经济区域，粤港澳大湾区产业活跃度和商业消费力都居于几大城市群前列。在粤港澳大湾区规划即将出台之际，随着粤港澳大湾区政策红利的进一步释放，敏锐的地产开发商早已乘势而上，近两年间频频在大湾区内落子布局。

如今，中国房企正在由传统的“开发商”转向“城市配套服务商”、“城市运营商”，粤港澳大湾区正是房企转型的试验场和热门区域，商业运营、长租公寓、产城开发、物流地产、教育医疗等等与城市运营服务有关的新业务在这里聚集。

近期，南方财经传媒集团、21世纪经济报道及旗下21世纪经济研究院发布了《粤港澳大湾区城市发展力研究》（以下简称“大湾区研究报告”），其中就湾区房地产投资与运营专门进行了阐述和分析。

土地供应不均，50强房企偏爱广佛深惠

“大湾区研究报告”指出，总体来看，湾区城市土地供应不均衡，居住、商办、工业用地结构不均衡，增量市场和存量市场发展不均衡。广州、肇庆和珠海新增土地相对多，广州和佛山的住宅类供应计划比例较高，深圳增量土地较少，且住宅用地供应量极低，不得不强化城市更新，盘活存量；核心城市外溢效应明显。佛山、东莞、惠州，甚至清远房地产市场这两年发展很快。

湾区城市土地资源及供应概览

去年一线城市土地成交溢价率普遍走低，如广州和深圳近两年大力发展总部经济和产业经济，推出的地块以近乎底价出让居多；二线城市中，东莞和珠海成交楼面地价居二线城市前列，则主要与都市圈人口外溢和城市总体经济发展的带动有关。

房企大湾区投资意愿强烈。具体到前50强房企的表现，广州、深圳和佛山、惠州受偏好度和进驻程度较高。

住宅租金收益率不高，租金大概率上涨

从住宅租赁投资角度，当城市租金回报率达到4%或以上，在当地投资房地产才会获得相对可观的收益，综合大湾区内地11城数据来看，普遍较难达到这一水平。肇庆和江门的房地产投资能够获得相对合理的租金回报水平。一线城市则处于横向比较之下的相对低位。

湾区房产投资空间概览

随着部分市进入存量市场，以及“租购并举”政策向租赁倾斜，一线城市和部分热点二线城市的租金上涨不可避免，港澳和内地一线城市存在相对较大的租房压力。澳门的租金水平居于首位，远高于其他城市。深圳、广州和珠海租房压力相对较大。

房企为产业发展提供空间，积极布局大湾区城市运营

前50强房企中共有28家积极布局大湾区运营。超大型房企、本地龙头房企在多元物业运营上的广度和深度都大大领先于其他房企；外来房企则靠单项能力突进。

综合前50强房企大湾区城市运营业务一览

当前热点城市土地出让价格居高不下且新增稀缺，大湾区项目获取难度更大。通过产业地产、特色小镇方式出让土地，与房企合作，成为大湾区内众多一二线城市越来越多采用的方法；而依靠地产搭载产业能力去获取项目资源，也是房企的重要诉求，目前50强房企落地大湾区的产业项目达69个。

粤港澳大湾区内地9市均已有特色小镇项目进入或计划进入。深圳以强劲的产业优势成为房企落地产业园区的重要据点，共有19个产业项目。广州次之，为15个，佛山则有12个，惠州7个，东莞6个，中山、肇庆也有4个。从中可以看出，广佛之间、深莞惠之间产业协同力度大，肇庆则以文旅产业见长。

整体来看，即便是前50强房企，在大湾区的运营类业务也才开始不久，如长租公寓、产业地产，都是近两三年才开始布局；而知名的房企商业运营品牌，在除广深以外的城市落地也很少。这都表明，湾区城市在商业消费、文化娱乐、物流运输、产业科技等方面，还有很大的发展潜力和提升空间。

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