中达研究月报销售投资升势延续,资金来

中达证券研究团队

报告要点

延续前期销售复苏态势，9月商品房销售额增速提升。1-9月，全国商品房销售额累计同比增长3.7%（1-8月：增长1.6%）；销售面积下降1.8%（1-8月：下降3.3%）。1-9月，开发投资累计同比增长5.6%（1-8月：增长4.6%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑2.9%与增长13.8%，较1-8月分别扩大0.5个百分点和提高2.6个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，9月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。

工程进度基本恢复，开工面积降幅收窄。进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-9月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降3.4%（1-8月：下降3.6%）；房屋竣工面积同比下降11.6%（1-8月：下降10.8%），同比降幅小幅扩大。1-9月新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-9月，房地产开发资金来源累计同比增长4.4%（1-8月：增长3.0%）。其中，国内贷款增长4.0%（1-8月：增长4.0%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长2.9%和9.5%（1-8月分别增长1.2%和8.6%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速上月已首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。

一线销量增长较快，去化周期有所下降。9月，45城新房成交面积环比上升5%，同比上升17%；当年累计成交面积同降2%（上月降4%），一、二、三线城市分别上升0%、0%及下降4%。东营、东莞、金华和江门累计增幅较大，而武汉、池州、常州、淮南累计降幅较大。截至9月末，14城新房去化周期为9.6个月，上月为10.5个月。二手房方面，9月，15城二手房交易量环比下降4%，同比上升14%；截至9月末，15城累计成交面积同降3%（上月下降5%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1-9月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约9.3%；其中，一线城市增长53.7%，二线城市增长1.8%，三线城市下降12.8%，各线城市累计增速较上月有所下滑。成交楼面均价方面，9月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，9月单月溢价率环比基本持平。

投资建议：基本面复苏态势延续，维持“强于大市”评级。8月行业基本面延续前期升势，整体销售投资均实现同比增长。尽管融资端政策有所收紧，但良好的销售增长使得开发资金来源增速继续提升，能够一定程度对冲融资监管政策的影响。随着下半年传统销售旺季的到来，房企的销售与现金流有望得到进一步改善。维持“强于大市”评级。

报告正文

1.板块表现：中型房企股价表现较好

截至9月30日，大发地产、绿城中国和合生创展集团当月涨幅居前；银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业年初至9月末涨幅居前。整体而言，物业公司股价表现优于开发类公司，开发类公司中中型房企股价表现亮眼。

图1：大发地产、绿城中国和合生创展集团9月涨幅居前

数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/9/30

图2：银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业年初至9月末涨幅居前

数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/9/30

图3：保利物业、时代邻里和富力地产9月换手率居前

数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/9/30

2.行业：销售投资持续反弹，到位资金首次转正

延续前期销售复苏态势，9月全国商品房销售额增速继续提升。1-9月，全国商品房销售金额累计同比增长3.7%（1-8月：同比增长1.6%）；销售面积累计同比下降1.8%（1-8月：同比下降3.3%）。随着国内各项经济活动逐步恢复，商品房市场需求复苏明显，带动整体销售情况出现快速反弹。在平稳的市场环境下，需求端的快速恢复有望支撑商品房销售进一步回暖。

图4：商品房销售额增速较上月继续提升

数据来源：国家统计局,中达证券研究

图5：商品房销售面积降幅较上月继续收窄

数据来源：国家统计局,中达证券研究

开发投资增速继续提升，土地成交价款增速小幅提升。1-9月，全国房地产开发投资完成额累计同比上升5.6%（1-8月：同比上升4.6%），增速继续提升。拿地方面，受土地成交结构影响，1-9月购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑2.9%和增长13.8%，较1-8月分别扩大0.5个百分点和提高2.6个百分点，整体土地市场热度仍处高位，房企拿地积极性较高。土地购置费1-8月同比增长8.2%（1-7月为增长8.5%），整体趋势与土地购置相符。整体而言，9月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来地产投资造成一定影响。

图6：房地产投资增速环比继续提升

数据来源：国家统计局,中达证券研究

图7：房企土地成交价款增速有所提升

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图8：土地购置费增速小幅回落

数据来源：国家统计局,中达证券研究

工程进度基本恢复，开工面积降幅收窄。受疫情影响，今年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞；进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-9月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降3.4%（1-8月：下降3.6%）；房屋竣工面积同比下降11.6%（1-8月：下降10.8%），同比降幅小幅扩大。1-8月新开工面积同比仍有所下降，或将对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

图9：工程进度恢复，新开工面积降幅持续收窄

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图10：房屋竣工面积降幅有所扩大

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-9月，房地产开发资金来源累计同比增长为4.4%（1-8月：增长3.0%）。拆分来看，国内贷款累计增长4.0%（1-8月：增长4.0%）；自筹资金累计同比增长5.9%（1-8月：增长3.6%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长2.9%和9.5%（1-8月分别增长1.2%和8.6%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面改善格局延续。

图11：开发资金来源增速环比继续提升，资金面改善格局延续

数据来源：国家统计局,中达证券研究

3.城市：一线增长较快，推盘同比上升

3.1新房数据：一线销量增速较快，推盘环比明显增加

一线城市销售面积较快增长，二三线城市同比小幅增长。9月当月，45个主要城市新房成交量环比上月增长5%，同比上升17%。一线城市同比上升81%，二线城市同比上升8%，三线城市同比上升9%。45城截至9月末累计成交量同比下降2%（上月为下降4%），一、二、三线城市分别上升0%、0%及下降4%。东营、东莞、金华和江门年累计交易量分别上升约%、25%、23%及19%，而武汉、池州、常州、淮南累计同比下降29%、36%、41%和47%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，一二线城市商品房销售面积累计增速已转正，三线城市小幅下降，整体销售处于快速恢复过程中。

去化周期按月有所下降，广州、福州环比下降较快。截至9月末，14个主要城市的可售面积（库存）环比上月平均上升6%，同比平均上升24%；平均去化周期为9.6个月（上月为10.5个月），整体去化周期同比、环比均有所下降。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为12.4个月、4.9个月、5.3个月和5.3个月，环比上月分别下降9%、15%、31%和14%；同比分别下降42%、36%、42%和40%。整体而言，主要城市去化周期有所下降，基本面延续了前期持续改善的态势。

昆明、福州、广州和苏州新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。9月，17个重点城市单月新房批售建面为.0万平，同比上升25.0%，环比上升46.4%；其中，4个一线城市单月同比上升52.4%，环比上升61.4%，13个二线城市单月同比上升20.4%，环比上升43.5%。1-9月，17个重点城市累计新房批售建面为.4万平，同比增长12.6%（1-8月为10.0%）；其中，4个一线城市累计同比增长6.7%，13个二线城市累计同比增长13.7%。昆明、福州、广州和苏州批售建面累计同比增长83.9%、82.0%、63.9%和50.8%，新增供应相对充足。（注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径）

表1：截至/9/30主要城市新房成交情况，一线城市同比增长较快

数据来源：各地房管局,中达证券研究

表2：截至9月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降

数据来源：各地房管局,中达证券研究

表3：截至9月末主要城市新房批售情况，昆明、福州、广州和苏州新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究；单位：万平方米

3.2二手房数据：成交同比有所上升，挂牌价高位稳定

金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前。9月，15个主要城市的二手房交易量环比上月下降4%，同比上升14%。北京和深圳单月同比分别上升45%和33%。截至9月末，15城年累计交易量同比下降3%（上月为下降5%）。金华、深圳、南京年至今分别累计同比上升73%、53%和39%，今年以来二手房市场热度较高。

表4：截至9月末主要城市二手房成交量情况，金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局,中达证券研究

各线城市挂牌出售价于高位维持稳定，三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自年起持续上涨，但在年四季度市场遇冷后止涨，目前表现较为稳定。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，二线城市较为稳定，而三线城市和四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨

数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/10/4

图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定

数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/10/4

图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定

数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/10/4

图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位

数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/10/4

图16：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位

数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至/10/4

4.土地市场：整体成交增速回落，溢价率维持平稳

4.1住宅类用地成交建面：各线成交增速有所回落

各线城市成交建面增速有所回落。9月，个大中城市住宅类用地成交建面同比下滑约32.9%，上月为上升17.6%；分线来看，一线城市单月同比下滑23.3%，二线城市同比下滑38.8%，三线城市同比下滑28.8%。累计成交建面方面，1-9月个大中城市住宅类用地累计成交建面同比增长约9.3%，上月为15.4%；分线来看，一线城市累计同比增长53.7%（上月增长70.1%），二线城市累计同比增长1.8%（上月增长7.7%），三线城市累计同比上升12.8%（上月增长18.6%）；各线城市住宅用地成交建面累计增速较上月有所收窄。

图17：9月百城住宅用地成交建面同降32.9%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米

图18：9月一线城市住宅用地成交建面同降23.3%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米

图19：9月二线城市住宅用地成交建面同降38.8%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米

图20：9月三线城市住宅用地成交建面同降28.8%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米

图21：1-9月百城宅地成交建面同比增长9.3%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米

图22：1-9月一线城市宅地成交建面同比增长53.7%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米

图23：1-9月二线城市宅地成交建面同比增长1.8%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米

图24：1-9月三线城市宅地成交建面同比上升12.8%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为万平方米

4.2住宅用地成交总价：整体增速有所回落

百城住宅用地成交总价累计增速有所下滑。9月，个大中城市住宅类用地成交总价同比下降31.9%；分线来看，一线城市单月同比下降31.0%，二线城市同比下降34.1%，三线城市同比下降30.2%。累计成交总价方面，1-9月个大中城市住宅类用地累计成交总价同比增长约11.1%，上月为增长17.1%；分线来看，一线城市累计同比增长57.0%（上月增长76.3%），二线城市累计同比下降1.2%（上月增长3.0%），三线城市累计同比增长13.5%（上月增长18.8%）；受前期融资渠道偏紧以及房企对后市预期不明朗影响，近期房企拿地总价增速开始逐步回落。

图25：9月百城住宅用地成交总价同降31.9%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元

图26：9月一线城市住宅用地成交总价同降31.0%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元

图27：9月二线城市住宅用地成交总价同降34.1%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元

图28：9月三线城市住宅用地成交总价同增-30.2%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元

图29：1-9月百城宅地成交总价同比增长11.1%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元

图30：1-9月一线城市宅地成交总价同比增长57.0%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元

图31：1-9月二线城市宅地成交总价同比下降1.2%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元

图32：1-9月三线城市宅地成交总价同比上升13.5%

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为亿元

4.3成交楼面均价有所上升，溢价率小幅回落

住宅类用地成交楼面均价环比有所上升，百城成交溢价率整体平稳。个大中城市住宅类用地成交楼面均价在年上半年出现上升态势，下半年整体较为平稳，今年9月环比有所上升，各线城市成交楼面均价均小幅上涨；三线城市前期成交楼面均价出现一定回落。溢价率方面，经历了年初的楼市“小阳春”后，一、二线城市住宅用地成交溢价率开始回落，三线城市近期溢价率小幅提升，9月整体成交溢价率环比基本平稳。

图33：9月百城宅地成交楼面均价环比有所上升

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为元/平方米

图34：9月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为元/平方米

图35：9月二线城市宅地成交楼面均价环比有所上升

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为元/平方米

图36：9月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升

数据来源：Wind,中达证券研究；注：单位为元/平方米

图37：9月百城宅地成交溢价率环比有所下降

数据来源：Wind,中达证券研究

图38：9月一线城市宅地成交溢价率环比明显下降

数据来源：Wind,中达证券研究

图39：9月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降

数据来源：Wind,中达证券研究

图40：9月三线城市宅地成交溢价率环比有所上升

数据来源：Wind,中达证券研究

5.融资：境内外债券发行环比有所下降

境内外债券发行规模环比下降，融资端政策有所收紧。年初新冠疫情后，央行对经济的流动性支持明显加大，宏观流动性整体充裕。在此背景下，房企融资规模也出现明显上升。8月以来，融资方面的监管逐步加强，尤其是有关有息负债总量增速的监管传闻，对于未来房企融资将造成明显影响。总体而言，行业融资端的监管延续前期逐步收紧态势，未来亦难有系统性改善空间。因此，房企需加强现金流管控，更多依赖销售回款等非有息负债资金。

图41：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，上半年累计同比增长13.1%

数据来源：中国人民银行,中达证券研究；注：季度数据

图42：开发贷余额增速自年下半年起持续下降

数据来源：中国人民银行,中达证券研究；注：季度数据

图43：个人住房贷款余额增速近期小幅下降

数据来源：中国人民银行,中达证券研究；注：季度数据

图44：全国首套平均房贷利率近期开始小幅下降

数据来源：融,中达证券研究

图45：境内房地产信用债发行规模环比有所下降

数据来源：Wind,中达证券研究

图46：境内房地产信用债发行规模增速有所提升

数据来源：Wind,中达证券研究

图47：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比

数据来源：Wind,中达证券研究

图48：9月境内房地产信用债呈净偿还状态

数据来源：Wind,中达证券研究

图49：内房海外债券发行规模环比有所下降

数据来源：Wind,中达证券研究

图50：内房海外债券发行规模降幅继续收窄

数据来源：Wind,中达证券研究

6.重点政策回顾：政策基调逐步收紧

融资监管逐步加强，政策基调偏紧延续。近期，行业融资端政策逐步收紧，多部委召开房企座谈会，明确了对房企有息负债增长的监管政策，相关监管政策对于行业融资将产生明显影响。除此之外，多地加强楼市调控，如成都增加住宅用地供应、优化供应结构；深圳针对房地产企业、中介机构、租赁双方、金融机构、房地产监管部门制定了相应的市场指导意见和处罚条例；长春规定购买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%，不予发放第三套及以上商品住房贷款等。我们认为，顶层调控基调延续“房住不炒”思路，未来政策端难有较明显的放松。

表5：近期重点政策梳理，地方密集调整政策，整体政策有所趋紧

数据来源：政府网站，新华网，人民网，中达证券研究

7.投资建议

基本面持续复苏，维持“强于大市”评级。9月房地产行业销售、资金来源增速持续提升，反映出行业基本面复苏势头的持续，销售回款的提升一定程度对冲了融资监管政策的影响。从经济数据来看，房地产投资仍是支撑整体固定资产投资的重要因素。在此背景下，预计行业政策面或将维持稳定，而房企销售也能保持稳健增长。维持“强于大市”评级。

8.风险提示

1）楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营；

2）受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动；

3）上市公司经营业绩或存在一定不确定性。

分析师：蔡鸿飞+

caihongfei

cwghl.

转载请注明：http://www.jiangmenzx.com/jmsrk/8435.html