江门楼盘涨幅TOP15一览，最高超90

　　纵观江门蓬江、江海年9月至今年9月楼价，让市民大呼看不懂。

　　过去数年，江门蓬江、江海房价一直不温不火，稳定在元—元之间，但自年国庆后江门蓬江、江海房价开始一路狂奔，从多元一直涨到今年9月的元左右，同比涨幅高达近5成。

　　具体到各板块，滨江新城、北新房价年底左右已率先进入万元时代，而此前房价相对较低的江海也由元（毛坯）涨到目前近万元（带装修），让刚需族大呼“上车难”，这也使得鹤山、开平、台山、恩平应声上涨。

去年9月—今年9月江门楼盘涨幅TOP15

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楼盘名称 　　今年9月　去年9月　涨幅 　　涨幅率

蓬江玉圭园　元　元　元　93.71%8

莱茵华庭 　　元　元　元　52.94%

新会碧桂园　元　元　元　43.77%

星海湾华庭　元　元　元　46.76%

天鹅湾 　　　元　元　元　46.27%

文华豪庭 　　元　元　元　41.50%

锦富汇景湾　元　元　元　39.78%

金丰家园 　　元　元　元　39.70%

珠江御景山庄元　8元　元　38.57%

博富南湖壹号元　元　元　38.36%

方直珑湖湾　元　元　元　33.33%

东方雅居 　　元　元　元　33.33%

金河湾豪庭　元　元　元　33.33%

城市名庭 　　元　8元　元　28.77%

保利大都会　元　元元　20%。

　　然而，从今年开始，江门周边城市房价已基本趋于稳定，特别是本轮房价上涨的龙头深圳，在政策严控之下，房价已自去年10月开始连续11个月下降，虽然跌幅有限，但房价陷入调整已是不争事实，而离江门更近的中山，今年以来不但成交量明显下降，房价也已趋于停止上涨势头。反观江门蓬江、江海的房价，在4月开始限购限贷的背景下，上涨动能依然强劲。

　　两相对比，反差较大，原因何在？

　　个人以为，这主要和蓬江、江海的库存有关：周边城市的房价上涨自年下半年开始，在国家去库存、银行降息降首付的刺激下，深圳率先上涨，带动中山、惠州、东莞等周边城市上涨。从年算起到年10月左右，深圳房价已实现翻倍上涨，惠州、东莞、广州、佛山、珠海等城市则大涨5成以上，而与江门一河之隔的中山因受益于年底深中通道开工的利好，发展前景被广泛看好，投资性购房需求暴增，短期内房价也接近翻倍，但年—年上半年的江门蓬江、江海，还处于去库存状态，年蓬江、江海住宅库存最高达到1套左右，相比月均套左右的成交量，去化周期长达12个月，属于供过于求。

　　在周边城市房价大涨之时，蓬江、江海的大多数楼盘还在忙着去库存，纷纷以价换量，房价并没明显上涨，而受益于周边城市高房价的溢出效应和房价较低的江门被开发商普遍看好，年江门市区的土拍市场热火朝天，地价连创新高，达到元/平方米，潜在购房者看涨预期强烈，纷纷加快入市，蓬江、江海的成交量连续攀升，到年10月达到多套的峰值，而库存则快速下降到套，为近年来首次下降到套以下，对比年月均成交近套，消化周期已下降到5个月左右，处于供不应求状态。

　　库存下降，房价应声上涨，可以看到，自年11月至年8月，蓬江、江海房价随着库存从年10月的套下降到年5月套，蓬江、江海房价则从多元快速迈过元、元、元大关，最近2个月徘徊在元高位，逼近万元关口，近1年时间均价上涨近5成。

　　另外，值得注意的是，由于最近几年广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山等周边城市房价大涨，令在以上城市就业的江门籍人员感到置业门槛大增，加上对江门发展前景看好，纷纷将购房目光投向江门，使得近年来江门籍人员回乡置业不断增加。

　　最新数据显示，截至今年8月，蓬江、江海库存套，按照今年月均成交套左右计算，消化周期在3个月左右，仍属于供应偏紧状态。

　　从最近看，今年初江门被国家从战略层面列入粤港澳大湾区成员城市，加上深中通道、深茂铁路开通预期，众多开发商纷纷看好江门发展前景，在目前市区库存已不足的背景下，今年江门市区土拍市场高潮迭起，地价在去年基础上再创新高，今年8月先后诞生元左右楼面价（已计算配建保障房的实际楼面价）的滨江地块和元左右楼面价的江海府西地块（已计算配建保障房的实际楼面价），可谓是“面粉价”贵过“面包价”，潜在购房者看涨预期仍然比较强烈，再加上库存紧张，都成为了支撑江门楼市的利好因素，而硬币的另一方面，则是房贷收紧、利息上浮的利空因素，综合来看，估计蓬江、江海的房价会逐渐趋于稳定。

　　本文专业人士观点：江门地产智库成员楼市分析师冯景全

　　本文仅代表作者观点，不代表本







































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