江门限购限贷，都是外来客惹的祸

4月22日，江门发布楼市“限购令”，初衷之一是“限外”。

那么，一直以来，江门的外来客主要呈现怎样的情况？限购、限贷对他们又将产生怎样的影响？连日来，记者采访了多位业界人士，他们表示，外来客主要集中在鹤山、外海等地，新政对他们的购房行为将产生一定影响。不过，更重要的是，新政能促进当地市场平稳、健康发展。

四成受访者留意到限购前外来客激增

谈及目前高涨的房价，不少市民认为，都是外来客“惹的祸”。

4月21日上午10点左右，记者走访碧桂园滨江壹号时发现，约有多人到访，销售人员正忙着接待，其中销售人员黄先生有些得意地说，这些访客大部分都是江门人，约三成是外地人，主要来自广州、深圳、佛山等地，也有的来自天津，甚至美国。

4月24日，本报就“您有没留意到近期外来客增多的现象？”等相关问题做了一个问卷调查，其中表示“没有留意”的受访者约占36%；表示“感觉外来客有限，没有想象的多”的受访者约占24%；表示“有留意，感觉外来客激增”的受访者约占40%。在“您觉得外来客在江门置业的原因是？”这一多项选题中，选择“珠三角房价洼地，投资回报高”的受访者约占26%；选择“看好经济发展前景”的受访者约占20%；选择“其他因素”的受访者约占54%。

事实上，记者于4月21日至5月2日到蓬江区、江海区“踩盘”发现，各大楼盘销售中心外，停放本地车牌照的汽车占了八成以上。

为何会出现这一现象？中原地产江门副总监莫志华表示，限购政策出台前，受到周边城市“限购潮”的影响，不少来自广州、佛山、中山等地的投资客纷纷到江门看楼，但由于蓬江区、江海区比较缺货，他们购买的数量有限，可能占比不到5%，实际上，蓬江区、江海区九成以上的楼盘是本地人消化的，其中包括一部分在江门工作的外地户籍客户。

裕隆基地产总经理杨东卉也表示，由于蓬江、江海的住宅楼普遍热销，大部分都由本地市场消化，外来客比较少，他们一般会组团光顾销售情况相对较差的小盘，或者是孤军作战“捡漏”。

“我有一个客户，他开车来到江门，发现滨江新区不少楼盘的房价已经过万元了，而位于城区的某楼盘比较便宜，所以马上买了一套。”她说，外来客的板块意识不强，主要是看中价格是否具有优势。

限购对市场有影响，但影响不会太大

多位业内人士表示，外来客的主战场并非在蓬江区、江海区的核心地段，而是在临近佛山、中山、珠海等地的区域，比如鹤山、外海。

“鹤山有一个楼盘，每平方米多元的价格卖了好几年，都没卖出去，然而今年却卖到了每平方米多元，主要是外来客炒起来的。”一不愿透露姓名的业内人士举例说。

据美智地产总经理汤建军观察，从今年1月开始，由广州二手中介渠道商拉动广州、佛山等地的购房客户到鹤山买房，至江门出台限购政策出台的短短4个月时间里，鹤山的楼价从每平方米多元拉升至多元，有个别楼盘甚至高达每平方米元，且外来购房客户的占比已过半。

“并不是所有广州、佛山客户来江门地区买房，都是用来投资的。有些客户，在广州、佛山买不起房，为了小孩子读书和安置老人，就来到鹤山、外海买房，这些属于输入性刚需置业者。”汤建军指出。

莫志华则表示，鹤山靠本地居民购买，房价难以大涨，本身并不需要通过限购、限贷来加强调控，但近几个月来，不少外地投资客经外地的中介公司组织来鹤山看房，一些开发商借势跟风，以“涨价升值赚大钱”为营销噱头，使得这一趋势愈演愈烈，对整体市场的价格走势产生了较大的影响，成了鹤山近几个月成交数据异常波动的重要原因，因此，加快了鹤山限贷政策的出台。不过，鹤山限贷政策并没有限制外地投资客的购买资格，所以只能算为一般性调控措施，只不过限贷政策抬高了首付门槛，短期内会将部分外来投资客拦截在外，有利于鹤山房地产市场的平稳发展。

对于以外来客居多，尤其以中山古镇客户为主的外海楼市来说，限购肯定会令其受到一定的影响，但影响比较有限，因为现阶段外海的楼盘库存不多。

“会有些影响，但不会很大。”名门壹号销售总监谭文龙认为，5月份随着政策发酵，可能会造成该板块成交量下降，但价格趋于稳定。

外海一楼盘相关负责人指出，他们此前做过评估认为，限购政策会对他们的销售产生一定影响，主要体现在出货时间拖长，“比如以前一个半月就可以出完货，现在要三四个月才能出完货。”

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限贷会加重刚需型用户的买房负担

业内人士解读鹤山限贷政策

4月27日，鹤山市发布楼市调控政策，明确规定实行住房限贷政策：居民家庭在鹤山市无住房且无住房贷款记录的，按照相关政策规定，最低首付款比例不低于30%；居民家庭在鹤山市无住房但有住房贷款记录，或拥有一套住房且相应贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%；居民家庭在鹤山市有一套住房且相应贷款未结清的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%；对在鹤山市有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。并于即日起开始实施。

对于鹤山楼市的限贷，中原地产江门副总监莫志华认为，限贷后首付比例越来越高，会加重一些刚需或者改善型用户的买房负担。他预计，由于鹤山本身新货不多，政策只是限贷而没有限购，没有影响到占比极大的外地来客的购买资格，再加上购房者观望暂停入市，可能会导致短期内成交量减少。同时，部分刚需客或将进入二手房市场，造成需求比例失衡，使得二手房价格在短期内涨幅加大。

他还指出，由于周边各市新拍地块超高价成交，引起买家对楼市未来高价推出心理紧张，限贷从基本面来说，差异化信贷政策能增加投资者的成本，会将部分投资者拦截在外，但起不到关键性作用，对于房价的影响力有限，所以房价下跌的可能性极小，但会逐渐平稳。

美智地产总经理汤建军的说法与莫志华大致一致：由于第三套起不可按揭，会对多套住宅的买房客户，尤其是投资型客户产生影响，进而对鹤山楼市的成交量产生一定影响，但不明显，由于近四个月以来鹤山市场销售量较大，消化库存较明显，因此目前鹤山市场压力不大，短期内价格走势不会明显回落。

“此次限贷政策对鹤山房地产而言具有利好作用，无论是投资客还是改善型购房者均将趋于理性化，成交量也会有所回落，市场供需矛盾将相对减缓。”莫志华认为。

那么，台山、开平、恩平是否继鹤山之后出台限贷政策？

“目前不大可能。”莫志华指出，相较于鹤山，台山、开平、恩平房价的涨幅无论是环比还是同比都维持在合理水平，不少楼盘基本处于尾盘销售期，以去库存为主，目前限购压力不大。下阶段如有必要时只需在土地拍卖时出台一些竞拍面积等限价手段，以及在楼盘预售审批价格时控制一下售价即可。

文/江门日报记者周春锋

责编/小啠子

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