江门限购半年，楼市发生哪些变化

还记得今年4月22日的那个晚上吗?

有的楼盘“抢开”，有的街坊恐慌“上车”。

与此同时，一张“限购牌”，为热气腾腾的楼市“泼了一盆水”。

截至10月22日，江门楼市限购刚好半年，楼市有没有“消火”？楼市又发生了哪些变化？

故事：街坊在限购前“抢房”失败

“我买的第二套房，可谓几经波折，这和限购有关。”赖女士讲述了自己的买房史：4月21日下午，当他赶到碧桂园滨江壹号时，已经无号可拿。4月22日下午，越秀天悦星院开盘，等她晚上7点多赶到时，只剩14楼的一个户型，顾不上“意头”不好，她先生急匆匆跑到到现场踩盘，最终因户型近路而做罢。约一个小时后，“限购令”正式出街，她长舒了一口气，“不抢了，不过房子还是要买的。”此后的3个月内，她依然奔波在买房的路上，最终于7月购买了西江悦府14幢的平方米户型，毛坯价元/平方米。

“没办法，由于‘豪宅线’的原因，买越秀天悦星院要6成首付，买西江悦府只需要4成首付。”她解释说。

赖女士购房的经历，折射出部分街坊在限购后的心态——纠结、仿徨，甚至有些无奈。

走访：楼盘人气开始分化

业内人士指出，限购并非万能贴，不能尽善尽美，它可能会令到有些街坊恐慌性购房，甚至会误伤部分刚需，但主要应看它有无达到初衷——为楼市“祛火”。

记者在“限购令”出台的前后几天，以及近日，多次走访蓬江、江海的楼盘，希望通过对比感知人气变化。

限购前几日，记者走访发现，在售楼盘大多人气较好，尤其是碧桂园滨江壹号、越秀天悦星院等楼盘，开盘时呈现的“速度与激情”，令很多房地产界的“老江湖”都感叹不已。

国庆“黄金周”是房企重要的营销节点，记者走访发现，楼盘销售冷热不均，分化明显——胜坚紫悦、海逸峰璟、健威广场等项目去化较好，仅剩少量大面积单位和“天地单位”（顶楼和最低楼层），而部分项目去化则较慢。10月21日，记者走访发现，准备推货的保利大都会、美的公园天下人气较好，而其他有些楼盘则访客寥寥。

数据：蓬江、江海一手住宅成交量呈下降趋势

为了解街坊对限购的看法，“江门日报”官微于10月22日发布了问卷调查，在“你觉得江门限购政策效果如何？”这一问题中，20%的受访者选择了“效果较好”；17%的受访者选择了“效果较小”；20%的受访者选择了“没效果”；43%的受访者选择了“反而促使很多人恐慌性买房”。

更具说服力的是数据。需要指出的是，网签数据会滞后,平均为半个月左右，所以，反映限购后的情况，应重点留意5月份以后的数据。

先看街坊们最为关心的房价。市住建局的数据显示，全市一手住宅5月份的成交均价为元/平方米，9月份为元/平方米，9月份相比5月份上涨了6.9%；蓬江、江海区一手住宅5月份的成交均价为元/平方米，9月份为元/平方米，9月份相比5月份上涨了10.4%。实际上，楼盘的价格普遍上涨，以名门壹号为例，它的首期9、10幢于5月18日开盘，均价为元/平方米，之后逐渐涨至多元/平方米。

再来看成交量，全市5月至9月的一手住宅成交套数分别为、、、、，呈现递减趋势；另外，1月至4月，平均每月成交一手住宅套，而5月至9月，平均每月成交一手住宅套。

蓬江、江海区5月至9月的一手住宅成交套数分别为、、、、，大致呈现递减趋势，值得注意的是，9月份的数据为套，而10月1日至10月25日上午9点半的数据是套，由此大致可以看出，作为观察楼市的重要“窗口”，“金九银十”显得成色不足。另外，蓬江、江海区1月至4月，平均每月成交一手住宅套；而5月至9月，平均每月成交一手住宅套。

“限购的意义之一在于，令部分购房人士流入到非限购区域，减轻限购区域，尤其是供应有限的蓬江区的压力。”一不愿透露姓名的业内人士表示。

那么，处于非限购区域的台山、开平、恩平的情况如何？记者统计发现，台山今年1月至4月，平均每月成交一手住宅套，5月至9月平均每月成交一手住宅套；开平今年1月至4月，平均每月成交一手住宅套，5月至9月平均每月成交一手住宅套；恩平今年1月至4月，平均每月成交一手住宅套，5月至9月平均每月成交一手住宅套。从中可以看到，在非限购区域的3个市，5月至9月的成交量有2个市是上涨的，开平微跌。这与江门的限购区域呈现的下跌趋势明显不同。

由于一手住宅限购，是否会使部分街坊转向二手住宅？数据显示，全市今年1月至4月，平均每月成交二手住宅套，而今年5月至9月，平均每月成交二手住宅套；蓬江、江海区今年1月至4月，平均每月成交二手住宅套，而今年5月至9月，平均每月成交二手住宅套。这组数据也可以看出，二手住宅成交量明显上涨。

与此同时，市场出现了二手住宅和一手住宅价格相当，甚至倒挂的现象，比如，保利大都会，9月推出的20幢带装修均价约元/平方米，但该小区的毛坯二手房的价格也在元/平方米左右。

业内人士指出，限购前后，不少街坊恐慌性“上车”，主因在于库存较少。

记者统计发现，全市今年1月至4月，库存由套降至套，减少套；今年5月至9月，库存由套微增至套，增加了套；蓬江、江海今年1月至4月，库存由套降至套，减少套，今年5月至9月，库存由套增至套，这也是今年3月以来首次“破6”，但开平的库存为套，恩平的库存为套，均降至近两年新低。

由此大致看出，限购至今，全市及蓬江、江海的表现类似，一手住宅的成交量下降，但二手住宅的成交量有所增加。同时，一手住宅的成交均价仍在上涨，另外，库存开始增加。

探因：限购+限贷+利率不断上浮综合发力

多位受访的业内人士肯定了限购的意义和实际作用。

江门市房地产行业协会会长叶泽权认为，限购对市场热度有所抑制，这在楼盘去化上有所体现，以前，很多楼盘是开盘即“日光”，现在有所放缓。

“限购没有明显扭转市场高热的态势，但促进了市场分化调整。”广东中原地产营销总监莫志华认为。

“从‘金九银十’一手住宅的成交量可以看出，市场下行趋势基本是确立的。”美智地产总经理汤建军同时观察到，目前，市民的购房心态有所变化，不少人认为，房价大幅上升的势头得到了控制，在限购、限贷的情况下，未来的房价会相对平衡，所以之前“抢房”的风头有所减弱。

如他所说，记者通过官微做过一个关于购房心态的调查，在“你或亲戚朋友打算近期出手购房吗？”这一问题中，5月22日的调查显示，38%的受访者表示“不会”；而10月22日的调查显示，52%的受访者说“不会”，上升了14个百分点。

那么，江门楼市是如何在半年内“祛火”的呢？

业内人士分析认为，一方面在于限购使得外来客大量减少；另一方面，首付比例提高，尤其是超过“豪宅线”的二套房最低需要首付6成，三套房需要全款的限贷政策，以及不断上浮的利率，让部分投资客望而却步。另外，在限购前，疯狂的“抢房”行为，导致市场可能有所透支也是原因之一。

后市：受访对象大多看稳

“你怎样看待年内的房价走势？”在这项问卷调查中，78%的受访对象认为是“微涨”；13%的受访对象认为是“保持现状”；9%的受访者认为是“微跌”。叶泽权表示，放眼后市，由于价格高企、房贷利率较高等因素，部分街坊的购房需求会受到抑制，但同时，还有部分街坊对楼市预期看好，仍会购房。综合来看，市场可能会适当降温，成交量或将稳中有降。

“预计年内后市主要以稳为主。”杨东卉认为，部分置业者产生了观望心理，估计楼盘的户型成交会分化，平方米左右的刚需户型仍然比较抢手，首付款在50万元以内的房子容易走量。

“考虑到近期江门土地市场持续高热、市场成交比较稳定、库存依然较低、品牌房企的不断进入并有意深耕等各方面因素，预计近期江门市场仍将保持稳步向上的势头。”莫志华表示。

汤建军则认为，随着政策预期持续收紧，客户观望情绪加重，预计年后成交量整体将处于近两年来的中低位水平，价格或略有回落，年后不排除部分开发商会采取降价促销的手段来缓解资金压力。

作者周春锋

责编小啠子

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